代理實施都市更新 Q&A

地主自行出資辦理更新,但不成立更新會,而是委託本公司擔任管理型實施者提供完整一條龍服務,本公司僅收取服務費,更新利益均由出資地主分享,由地主依出資比例分回更新後房地及車位。

另金融機構為活化資產擬將其自有房舍辦理都市更新,受限於法規無法自行擔任實施者,委託本公司擔任名義實施者,協助其完成更新程序。

 

Q1、都市更新的好處?

A1、透過都市更新,可提高建物的耐震機能,使居住環境
       品質更安全、更舒適,並且更新後房屋價值也會提升
       ;另外採重建方式辦理都市更新,可申請容積獎勵,
       以增加建築面積,在稅賦上,包含土地增值稅、地價
       稅、契稅等也有減免之優惠。

A2、都市更新的程序是公平、公正、公開的,透過都市更
       新委員會審議,替民眾把關,絕不會漠視任何地主的
       意見。

Q2、都市更新法定程序為何?

A1、劃定更新單元:確定更新單元範圍為已劃定都市更新
       地區(即公劃)或需進行都市更新單元劃定(即自劃)
       ,現行法規為至少一名申請人,需開範圍內說明會週
       知所有權利人,至於行政程序是否獨立辦理或可併事
       業計畫申請,各縣市規定不同,建議申請前應確認相
       關規定。

A2、事業概要階段:都市更新整體構想,確定更新單元範
       圍,需取得同意比例法定門檻,目前規定為人數、土
       地、建物面積均達1 / 10以上。( 依大法官解釋-釋字
       第  709 號,概要門檻過低、條文已失效,目前各主
       管機關暫不受理概要申請。)

A3、事業計畫階段:都市更新事業計畫,確定獎勵項目與
       額度、建築設計及財務計畫等開發內容,需取得同意
       比例法定門檻,目前規定為人數 2/3,土地、建物面
       積為 3/4(自劃),事業計畫需取得同意比例法定門檻
       較高,核定後據以實施或擬訂權利變換計畫。

A4、權利變換階段:都市更新權利變換計畫,進行更新前
       後權利價值估價、選配房屋等,以確定權利價值與單
       元分配結果。

A5、成果備查:實施者應於事業計畫完成(完成產權登記)
       六個月內,檢具竣工書圖及更新成果報告送主管機關
       備查。

Q3、實施者就是建商嗎?

A1、實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之機關
      、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「
       甲方」,或是申請建築執照之「起造人」。

A2、公辦更新時,市政府可自行擔任實施者或委託都市更新事
       業機構實施;民間自辦更新時,除地主自辦、土地所有權
       人7人以上合組更新會擔任更新實施者 (自力更新) 外,並
       得委由更新事業機構(建商)實施。

Q4、什麼是權利變換?

A1、權利變換之定義:更新範圍內土地所有權人、合法建築物
       所有權人、他項權利人或實施者提供土地、建築物、他項
       權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業
       計畫實施完成後扣除共同負擔之餘額,按其更新前權利價
       值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部
       分或權利金。

 A2、權利變換的估價:由3家以上估價師進行估算更新、前後
        價值,由住戶決定選擇最適的估價報告,算出更新前土地
        所有權人及權利變換關係人之權利價值與其比例,以及更
        新後供分配之建築物及其土地應有部份面積之權利價值。

Q5、都市更新共同負擔是什麼?是造價嗎?

A1、共同負擔就是辦理都市更新所需的成本花費:包括委託建
       築師費用、拆除建物及興建建物所需施工費用,以及委託
       代書辦理產權登記費用等等資金的總和稱之為共同負擔。

A2、共同負擔費用是由實施者先行支付,於都市更新完成後再
       從各位地主分配領回的「價值」中扣除。簡單舉例,假設
       某個都更案是拆除老建物之後再新建大樓,那麼完工後地
       主可以分回的「價值」是已經扣除實施者先行支付的資金
       (  共同負擔 ) 。


A3、共同負擔的項目,包含了兩大費用,工程費用及權利變換
       
費用,另外尚有貸款利息、稅捐及管理費用…等各項辦理
       
都市更新所需費用。

A4、工程費用是共同負擔項目中花費最高的部分,包括委託建
       築師設計費、施工費、建築材料費,以及申請建造執照費
       用… 等,另外範圍內如果有公共設施如道路用地、廣場用
       地等,須協助開闢使用之費用也包含在內。

A5、權利變換費用,包含都市更新規劃費、委託不動產估價師
       估價費、更新後地籍整理費用、舊建物拆除後對原屋主之
       補償費,及要提供原屋主之租金補貼…等。

  上述費用必須依主管機關規定標準提列,並經審議委員會審核
  通過後才定案。

Q6、都市更新可不可以不找建商?自力更新是什麼?

A、自力更新顧名思義就是住戶們自己出地出錢自地自建,住戶
     們依法組織都市更新會尋求規劃單位協助進行更新事業,更
     新過程中遴選建築師、營造廠、融資銀行等協力廠商,由全
     體所有權人承擔更新風險並享有全部土地開發利益。

Q7、什麼是代理實施者?

A、住戶以自力更新模式參與更新時委託規劃單位或建築經理公
     司擔任類似實施者功能之單位,協助住戶執行都更的作業
     流程。

Q8、都市更新容積獎勵項目有那些?

A、各縣市針對都市更新容積獎勵皆有訂定計算方式,依據
  「都市更新建築容積獎勵辦法」規定,都市更新容積獎
     勵主要項目如下:

     1.原建築容積高於法定容積之獎勵。

     2.維持合理居住水準之獎勵。 

     3.更新時限之獎勵。

     4.捐贈開闢公益設施或改善公益設施成本之獎勵。

     5.更新基地規劃設計之獎勵。 

     6.安置違章建築戶之獎勵。

     更新後提供公益設施不予計算容積。獎勵後總容積以1.5倍
     法定容積或原建築容積加0.3倍法定容積(取高值)

Q9、都市更新有什麼稅賦減免?

A、如採協議合建方式辦理都市更新,在更新重建期間,土地沒
     有辦法使用,就免徵地價稅,而在更新後地價稅及房屋稅可
     以減半徵收2年。
     如依權利變換方式辦理都市更新,除了上述的優惠外,在更
     新後第一次產權移轉時,土地增值稅及契稅可以減徵40%。
     而如果是「不願意」參與都更而領補償金的地主,之後的土地
     增值稅也可以減徵40%;如果是「無法」參加改領補償金的地
     主,則可以免徵土地增值稅。

Q10、什麼是海砂屋?如果我家是海砂屋怎麼辦?

A1、何謂海砂屋:正確名稱為『高氯離子混凝土建築物』,主
       要是指興建房屋時,所用之混凝土中摻入了未經處理之海
       砂,造成混凝土化學變化而與鋼筋分離,甚至剝落,致鋼
       筋有腐蝕情形,嚴重損害房屋的結構體,影響居住安全。

A2、獎勵部分:拆除之建築物經主管機關專案核准者,得依原
       建蔽率、原容積率(或原總樓地板面積)重建。另於公告
       日起5年內申請重建者,得放寬容積30%;逾期未申請重
       建者,容積放寬比率每年折減5%,但折減後以不低於
       10%為原則。

A3、相關補助項目:該建築物拆除後,得申請補助費用,每戶新
       臺幣20萬元。

  A4、罰鍰:經鑑定「須拆除重建」的海砂屋建築物,應於公告
        日起2年內停止使用,並於3年內自行拆除。未依限停止
        使用,市府將依法辦理罰鍰,該基準已自102年3月1日
         起開始實施。

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