不動產金融週邊服務Q&A

政府陸續通過信託法信託業法,並經由財政部核准成立辦理信託業務之公司(多為銀行之信託部門),並擔任不動產信託個案之受託人;在個案投資興建之初,即將土地信託予信託機構並依信託契約由建經公司擔任建物起造人,由於信託財產具有獨立之特性,可排除其後之外來債權之干擾,對於銀行、地主及消費者均有保障。本公司可針對特定對象,就其相關之需要,接受信託之委任,為受託人之外,更可配合銀行,經由專戶控管財務稽核工程進度查核營建管理等功能的運作,擔任積極管理的角色,使個案得以順利完工確保銀行之債權,並保障消費者之權益。

Q1、何謂協助續建?何謂承諾續建?

A1、協助續建:於施工期間,非因不可抗力原因連續停止興建
       或停工一定日期以上,經催告後,仍未能復工,則經銀行
       召集信託關係人會議,決定續建與否;若合意不續建,則
       信託中止;若合意續建,由本公司接管,在不影響融資機
       構債權,處分建方信託財產籌措興建資金或引入資金,繼
       續興建至完工。
A2、承諾續建:於施工期間,非因不可抗力原因連續停止興建
       或停工一定日期以上,經催告後,仍未能復工。即由本公
       司接管,在不影響融資機構債權,處分建方信託財產籌措
       興建資金或是引入資金,繼續興建至完工。

Q2、何謂預售屋不動產開發信託?何謂預售屋價金信託?

A1、不動產開發信託:由建築業者將建案土地及興建資金(含
       
銀行建築融資款、購戶購屋自備款、建商自籌款)信託
   給銀
行(受託人)。 並委由銀行認可之建築經理公司辦理
       工程進度查核及財務稽核( 項目包含興建費用、管銷

       用及存入專戶之預售款)。以達「專款專用」
,俾使建案
       順利完工,並保護預售屋消
費者之權益。

A2、價金信託:由建築業者與銀行簽訂信託契約,將預售屋承
       購戶所繳交購屋自備款(即訂金、簽約款、開工款及各期
       工程款)委託銀行存放於信託專戶。由銀行以受託人角色
       依信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費(僅能支
       用在工程款及稅費)等資金控管事宜,以達專款專用之目
       的,俾使建案順利完工,以保護預售屋消費者之權益。

Q3、何謂建造執照起造人信託?其優點為何?

A1、一般建照由建商擔任原始起造人,取得建照後將起造人名
       義依信託契約約定變更為建經公司。

A2、優點:
      1.避免查封:避免建商或地主擔任起造人時之外部債務,
         遭第三人聲請強制執行。
      2.避免任意移轉:避免建商或地主任意將起造人名義移轉
         第三人,而生糾紛。
      3.降低融資風險:取得建物所有權後,配合融資機構追加
         設定,降低融資風險。
      4.落實產權返回及分配:依照合建條件或分屋協議或預售
         屋買賣契約,協助完成產權登記及分配。
      5.續建事由發生時,可續行接手續建事宜:避免原始起造
         人(建商)若倒閉或無法繼續興建時,建經公司得以起
         造人身分,際續接手興建至完工,以達信託目的完成。

Q4、何謂交易鑑證?其優點為何?

A、為保證買、賣雙方能確實履行銀貨兩訖 (一手交錢、一手將
     產權交付 ),委由雙方認同之公正第三方( 如建經公司 )控
     管交易之相關證件及價金以保障不動產交易過程中買、賣
     雙方之權益。

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