不動產金融週邊服務Q&A

政府陸續通過信託法及信託業法，並經由財政部核准成立辦理信託業務之公司（多為銀行之信託部門），並擔任不動產信託個案之受託人；在個案投資興建之初，即將土地信託予信託機構並依信託契約由建經公司擔任建物起造人，由於信託財產具有獨立之特性，可排除其後之外來債權之干擾，對於銀行、地主及消費者均有保障。本公司可針對特定對象，就其相關之需要，接受信託之委任，為受託人之外，更可配合銀行，經由專戶控管、財務稽核、工程進度查核、營建管理等功能的運作，擔任積極管理的角色，使個案得以順利完工確保銀行之債權，並保障消費者之權益。

Q1、何謂協助續建？何謂承諾續建？

A1、協助續建：於施工期間，非因不可抗力原因連續停止興建
       或停工一定日期以上，經催告後，仍未能復工，則經銀行
       召集信託關係人會議，決定續建與否；若合意不續建，則
       信託中止；若合意續建，由本公司接管，在不影響融資機
       構債權，處分建方信託財產籌措興建資金或引入資金，繼
       續興建至完工。
A2、承諾續建：於施工期間，非因不可抗力原因連續停止興建
       或停工一定日期以上，經催告後，仍未能復工。即由本公
       司接管，在不影響融資機構債權，處分建方信託財產籌措
       興建資金或是引入資金，繼續興建至完工。

Q2、何謂預售屋不動產開發信託？何謂預售屋價金信託？

A1、不動產開發信託：由建築業者將建案土地及興建資金（含
       銀行建築融資款、承購戶購屋自備款、建商自籌款）信託
 　　給銀行（受託人）。 並委由銀行認可之建築經理公司辦理
       工程進度查核及財務稽核（ 項目包含興建費用、管銷費
       用及存入專戶之預售款）。以達「專款專用」，俾使建案
       順利完工，並保護預售屋消費者之權益。

A2、價金信託：由建築業者與銀行簽訂信託契約，將預售屋承
       購戶所繳交購屋自備款（即訂金、簽約款、開工款及各期
       工程款）委託銀行存放於信託專戶。由銀行以受託人角色
       依信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費（僅能支
       用在工程款及稅費）等資金控管事宜，以達專款專用之目
       的，俾使建案順利完工，以保護預售屋消費者之權益。

Q3、何謂建造執照起造人信託？其優點為何？

A1、一般建照由建商擔任原始起造人，取得建照後將起造人名
       義依信託契約約定變更為建經公司。

A2、優點：
      1.避免查封：避免建商或地主擔任起造人時之外部債務，
         遭第三人聲請強制執行。
      2.避免任意移轉：避免建商或地主任意將起造人名義移轉
         第三人，而生糾紛。
      3.降低融資風險：取得建物所有權後，配合融資機構追加
         設定，降低融資風險。
      4.落實產權返回及分配：依照合建條件或分屋協議或預售
         屋買賣契約，協助完成產權登記及分配。
      5.續建事由發生時，可續行接手續建事宜：避免原始起造
         人（建商）若倒閉或無法繼續興建時，建經公司得以起
         造人身分，繼續接手興建至完工，以達信託目的完成。

Q4、何謂交易鑑證？其優點為何？

A、為保證買、賣雙方能確實履行銀貨兩訖 (一手交錢、一手將
     產權交付 )，委由雙方認同之公正第三方( 如建經公司 )控
     管交易之相關證件及價金以保障不動產交易過程中買、賣
     雙方之權益。